2025년 부동산 투자 전망 재개발 재건축 미래 주목할 곳

2025년 부동산 투자 전망 재개발 재건축 미래 주목할 곳

안녕하십니까.

Intelfighter 티스토리 블로거 입니다.

 

블로그에 이런 저런 글 많이 쓰는데 아시는 분들은 아시겠지만 티스토리 하시는 분들 대부분 수익창출이 목적이 가장 큽니다. 저 역시 마찬가지라 할 수 있는데요.

 

그런데 사실 블로그 수익보다 더 큰 수익은 어떻게 보면 투자 수익입니다.

실제로 저도 부동산 투자 수익이 더 크고요.

 

그래서 계속 투자 공부를 하는데,
제가 크게 관심있는 분야는 재개발 재건축입니다.

 

2025년 부동산 투자 전망 역시 재개발 재건축이 중요하다고 생각하고 있는데, 투미부동산 김제경 소장 유튜브채널에 좋은 강의 내용이 올라와서 공유를 해봅니다.

 

 

 

2025년은 탄핵 정국으로 더 혼란스러울 것으로 예상되는데요.

 

김제경 소장은 과연 2025년 재개발 재건축 시장 전망을 어떻게 하고 있을까요?

 

아래 유튜브 영상을 보시면 풀영상이 보실 수 있고요.

 

그 다음 내용 보시면 주요 내용 정리한 걸 볼 수 있습니다.

 

매부리쇼 김제경 소장 강의

 

우선 아시겠지만 올해는 최악의 상황을 대비해야 합니다.

 

좋든 싫든 탄핵 정국이 진행되고 있는데 결국 정권 교체 가능성을 우리는 생각하지 않을 수 없습니다. 

 

그러면 과거 사례를 생각해봐야 하는데 어떻게 보면 더 심각한 상황이 올 수 있습니다.

 

당연히 다주택자 규제할 것이고요. 세금 무조건 올립니다. 대출은 막을 거고요. 그 외에 이것 저것 귀찮은 것 추가 됩니다. 언제부턴가 서울에 아파트 하나 살려면 자금조달계획서 작성해서 계좌내역부터 각종 서류 준비를 해야 되는 상황이 되었습니다.

 

 

임대소득도 다 하나 하나 등록해야 하고요. 

 

이런 상황에서는 결국 기본으로 돌아가서 시장을 봐야 합니다.

 

 

 

 

아파트 인허가실적을 보시면요.

서울 뿐만 아니라 수도권 물량 점점 줄어듭니다. 

 

2024년 작년 인허가실적 정말 없었어요.

 

둔춘주공마저 없었으면 정말 큰일났을 겁니다.

 

 

 

재개발 재건축 정비사업이 난항을 맞게 된건데요.

인허가를 안내준다고 하기보다는 사실 사업 진행이 쉽지 않은 겁니다. 공사비가 너무 올랐거든요. 

 

김제경 소장 강의와 별개로 제 생각 한가지는 환율도 영향이 있다고 봅니다.

 

건설 원자재 죄다 수입이니까요.

 

 

그런데 이렇게 환율이 올라버리면 사실 공사비가 안오를 수가 없습니다.

거기에 인건비나 다른 비용도 다 올랐습니다.

 

건설사도 손해보고 짓고 싶어하지 않을 것이고 이래저래 난항입니다.

 

 

결국 조합원 분담금이 커지는 구조가 나옵니다.

반포 아파트 같은 경우 재건축 하게 되면서 추정분담금이 10억원까지 나온다는 말도 있습니다. 공사비가 오르니 분양가도 오르고 조합원 분담금도 같이 상승하는 겁니다.

 

그런데 누군가는 이러한 원가 상승 요인에 대해서 탐탁치 않아합니다.

 

건설사가 분양가 올리려고 꼼수부리고 언론 플레이한다고 주장하는 건데요.

 

사실 꼭 그런 건 아닙니다.

어느 정도 그런 측면이 없다고 볼 수는 없지만 그걸 떠나서 원가가 진짜 높습니다.

 

 

 

 

김제경 소장 강의 내용 보면 아파트 면적에 대한 내용을 설명하는데요.

그게 다 이유가 있습니다.

평당 공사비가 1천만원이라고 한다면 보통 33평 아파트 지을 때 원가가 3억 3천만원이라고 생각합니다.

그런데 그렇게 계산하시면 안되고요.

공급 면적만 있는 것이 아니라 아파트에는 기타공용면적도 포함이 됩니다.

 

 

결국 33평 아파트 공사비는 평당 1천만원이라고 하면 5억원이 들어가는 겁니다.

 

땅값 빼고 공사비만 이 정도라는 거죠.

 

결국 33평 아파트 원가는 5억 + @가 되는 겁니다.

 

그럼 당연히 집값은 어떻게 될까요?

 

재개발 재건축 사업은 어떻게 될까요?

 

재개발이나 재건축 사업도 결국 저 정도 공사비 부담하고 나서도 남는 것이 있어야 진행이 된다고 보셔야 합니다. 

 

그런데 재건축은 초과이익환수제도 있는데요.

 

 

결국 이런 단지만 살아남는 겁니다.

김제경 소장이 추천한 단지는 재초환 막차를 탄 단지들인데요.

 

2017년 12월 31일까지 관리처분인가 신청한 단지들로 생각보다 많지 않습니다. 

그리고 사업성도 좋아야 합니다.

 

재개발 같은 경우에는 그래도 비교적 사업성이 좋은 편인데요.

 

 

 

서울시 뉴타운 지구를 주목해보셔야 합니다.

 

지금 뉴타운 제외하고 민간 재개발 진행은 모아타운 같은 소규모가 많은데요.

 

대규모로 진행해야 사업성이 나오기가 쉽습니다.

 

이런 흐름을 보면 재건축 재개발 미래를 어느정도 예측이 되는 것 같습니다.

 

2025년 부동산 시장 혼란스럽긴 하지만 그래도 정석대로 대응하면 길이 보이는 거 같습니다.

 

 

참고로 김제경 소장이 이번에 부동산 투자 관련 첫 책을 썼다고 합니다.

 

2025년 부동산 전망하면서 쓴 책이라고도 볼 수 있고 기본적인 투자 공부하는 데 도움이 되는 책이라고도 볼 수 있습니다. 

 

2024년 막판까지도 계엄령 사태 보면서 다시 퇴고까지 했다고 하니 한번 구매해서 보시는 것도 좋을 듯 합니다.